Rentabilidade de imóveis em SP, Rio e BH chega a 19,1% e supera níveis pré-pandemia

ANA PAULA BRANCO
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS)

A rentabilidade média dos imóveis residenciais em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte atingiu 19,1% ao ano em 2024, ultrapassando os patamares pré-pandemia, de acordo com um novo estudo conduzido pelo FGV Ibre em parceria com o QuintoAndar.

Divulgada nesta terça-feira (25), a pesquisa estimou a rentabilidade bruta dos imóveis residenciais nos três principais polos metropolitanos do Brasil, combinando o rendimento do aluguel com a valorização dos imóveis para avaliar a atratividade do investimento em locação em comparação com outras aplicações financeiras.

Em São Paulo, o estudo mostra que, embora a valorização dos imóveis para venda tenham se estabilizado em um patamar inferior devido ao impacto dos juros altos, a rentabilidade total do investimento imobiliário residencial na cidade se recuperou.

O desempenho alcançou patamares semelhantes aos anteriores à crise sanitária, impulsionado pelo rendimento dos aluguéis e pela valorização patrimonial.

O resultado do estudo indica que investir em imóveis foi mais vantajoso do que aplicações financeiras conservadoras, como Tesouro Selic e papéis indexados à inflação (IPCA). “Se os juros sobem, a demanda por aluguel aumenta. Mas a Selic em alta pode valorizar outros investimentos. Depende do perfil do investidor. A pesquisa ajuda a ter mais informações para a melhor chance de fazer um bom negócio”, afirma André Braz, economista do FGV Ibre.

O levantamento indica que o mercado de locação residencial segue aquecido, impulsionado por fatores como alta taxa de juros, maior demanda por moradia e restrições ao crédito imobiliário.

“O nosso objetivo [com esse estudo] é democratizar o acesso aos dados para que o investidor, qualificado ou não, tome a melhor decisão de onde investir”, afirma Thiago Reis, gerente de dados do QuintoAndar.

O economista do FGV Ibre afirma que ainda que seja preciso levar em conta a questão da liquidez, quando comparado a títulos financeiros, o imóvel residencial tem uma boa expectativa de ganho no horizonte de médio e longo prazo. Especialmente ao considerar a proteção contra a inflação e a renda periódica gerada pelo aluguel.

Pela análise dos pesquisadores, embora o custo do crédito imobiliário tenha aumentado, a renda obtida com aluguéis continua competitiva em relação a alternativas financeiras, tornando o investimento em imóveis uma opção viável no atual cenário econômico.

Em São Paulo, foi observada uma queda no preço real do metro quadrado, seguida de estabilização em patamares inferiores aos pré-pandemia. Em 2024, a valorização patrimonial estimada na capital paulista foi de 11% ao ano, contribuindo para uma rentabilidade total de 17,2% ao ano.

O Rio de Janeiro também apresentou valorização, mas com uma forte tendência de queda desde meados de 2023. Em 2024, a valorização patrimonial ficou em 6,7% ao ano, resultando em uma rentabilidade total de 12,9% ao ano.

Belo Horizonte destoou das demais capitais com um movimento de valorização real dos preços de venda a partir de 2021, que alcançou 20,9% ao ano em 2024, impulsionando a rentabilidade total para 26,6% ao ano. No entanto, a pesquisa recomenda cautela na análise desse dado, dada a volatilidade do índice utilizado (IGMI-R) para a cidade.

Braz afirma que essa valorização nas capitais pode ser explicada pelo retorno ao trabalho presencial. “A pandemia afastou as pessoas dos grandes centros e havia a expectativa de que esses arranjos fossem funcionar por muitos anos. Isso resultou em uma queda muito alta no valor do aluguel na pandemia. Mas as empresas voltaram atrás com o home office, e as famílias tiveram que se reposicionar de forma rápida para morar mais próximas ao trabalho. O tempo vai nos ajudar a entender melhor essa valorização”, diz o economista.

“Belo Horizonte tem oferta mais limitada de imóveis, o que fez com que o preço de valorização fosse maior”, analisa Braz.

A análise detalhada por bairros das cidades pesquisadas revela oportunidades de alta rentabilidade em localidades específicas. Em 2024, bairros de Belo Horizonte como Centro, Santa Terezinha, Bandeirantes e Caiçaras se destacaram, com rentabilidade bruta do imóvel residencial superior a 30% ao ano. Em São Paulo, o Jardim São Luís (zona sul), registrou 24,7% ao ano, e no Rio, o destaque é para o Penha, com 20,5% ao ano.

“O estudo foi rico para a gente colocar o olhar sobre áreas que não estávamos olhando. Serve para avaliar se vale mais a pena uma região com retorno maior, mas menor demanda por aluguel, ou o contrário, por exemplo”, diz Reis.

Para Braz os dados podem influenciar construtoras e incorporadoras na hora de expandir seu mercado.

O estudo utilizou dados da plataforma imobiliária de contratos efetivamente fechados para calcular o rendimento do aluguel (rental yield), que mede a relação entre o valor do aluguel e o preço de venda do imóvel. Além disso, foram analisados índices econômicos como o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), o qual mede a variação dos custos da construção civil, e o Ivar (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), que captura flutuações nos preços dos aluguéis.

Outros indicadores usados foram o IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial), que estima a valorização patrimonial dos imóveis, e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), utilizado para medir a inflação e comparar a evolução do mercado imobiliário em relação a outros setores da economia.