Setor da construção avalia estratégias para driblar alta dos juros

DIEGO FELIX
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS)

Pressionado pela expectativa de alta nos juros ao longo de 2025, o setor imobiliário inicia o ano apreensivo com as indefinições econômicas do governo federal e pretende atuar nos bastidores junto à gestão Lula para estancar uma eventual sangria nos segmentos habitacionais de média renda.

Representantes do setor ouvidos pela reportagem temem que o segmento sofra impacto das taxas aplicadas nos financiamentos habitacionais.

São três os temas que o setor avalia como fundamentais para garantir um respiro à indústria de construção enquanto o governo tenta achar uma solução para a questão fiscal e para a inflação: as reduções no percentual dos depósitos compulsórios da caderneta de poupança, a diminuição do prazo de vencimento das LCIs (letra de crédito imobiliário) e o fim do saque-aniversário com dinheiro do FGTS.

No caso da poupança, principal fundo utilizado para o financiamento habitacional em imóveis acima dos R$ 350 mil (e que estão fora do Minha Casa, Minha Vida), o que se discute é uma diminuição do compulsório de 20% para 15%.

O recolhimento compulsório de depósitos é um mecanismo apicado pelo Banco Central aos bancos para controlar a quantidade de moeda na economia, além de criar os chamados “colchões de liquidez”, que podem servir como reservas de emergência pelas instituições financeiras em situações de crise.

O BC exige o recolhimento de 20% sobre os recursos de depósitos de poupança. Caso o teto fosse revisto, o movimento liberaria até R$ 60 bilhões para utilização em financiamentos.

O debate, que não é novo, é mais um dos pontos da queda de braço entre os empresários do setor e o BC, criticado por executivos da construção por causa da alta da Selic no pós-pandemia.

“Nós pedimos muito ao Banco Central para liberar parte dos compulsórios no final do ano, não entendendo como uma medida permanente ou de efeito de longo prazo, mas como uma medida corretiva para que aquelas obras que estavam financiadas e não estavam tendo funding pudessem ser remediadas”, diz Renato Correia, presidente da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção).

“Infelizmente, o Banco Central não entendeu dessa forma, e a gente tem expectativa que possa ser revertido”, completa.

Mexer no compulsório, no entanto, é medida paliativa, na visão do setor. Daniela Ferrari, vice-presidente de habitação do Sinduscon-SP (Sindicato da Construção Civil de São Paulo), avalia que a operação garante algum nível de estabilidade ao setor enquanto a Selic está em alta e as atenções dos investidores estão voltadas para ativos com rentabilidade maior do que a poupança.

“A gente sabe que isso é um recurso pequeno, algo que pode ajudar o mercado com três, quatro meses, mas também é uma perspectiva de passar por um pior momento aguardando um novo posicionamento da taxa de juros. Esse tem sido o nosso pleito junto ao governo”, afirma Daniela.

Um dos objetivos do Secovi-SP, sindicato patronal da habitação, é encontrar uma forma de atrair os fundos de pensão para investimentos em habitação. A ideia é criar fundos de investimento imobiliário (FIIs) especiais para as entidades de previdência. A ideia, no entanto, ainda não avançou.

Aquecido no ano passado, o setor atingiu o segundo maior volume de financiamentos desde 2020, chegando a R$ 312,4 bilhões de crédito liberado em financiamentos, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Diante da queda dos juros durante parte do ano passado e de um mercado de trabalho aquecido, foram financiados 568,2 mil imóveis com recursos da caderneta, alta de 13,8% em relação a 2023.

De acordo com os dados da Abecip, enquanto a Selic caiu, o volume de financiamentos subiu na mesma proporção. O pico aconteceu em agosto, quando foram financiados R$ 18,4 bilhões -à época, a taxa de juros estava em 10,4% ao ano.

Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), defende que a injeção de dinheiro com a redução no compulsório seja revertida exclusivamente para o financiamento imobiliário. Do contrário, esse dinheiro irá para consumo e pressionará a inflação.

“O aumento da taxa de juros serve justamente para enxugar dinheiro do mercado. Se você libera um pedaço desse dinheiro [compulsório], do ponto de vista da autoridade monetária, você não está enxugando. Eu defendo a tese de que a liberação do compulsório, se for destinada para a aquisição de imóveis novos, não vai gerar inflação”, afirma França.

LETRAS DE CRÉDITO

Outro assunto discutido no setor é a redução do prazo de emissão da LCI de nove para três meses. A medida é vista como uma forma de atrair mais capital e de ampliar a liquidez dos papéis, atualmente isentos do Imposto de Renda.

Até janeiro do ano passado, o prazo de vencimento da LCI era de três meses, porém as regras de emissão de títulos agrícolas e imobiliários foram revistas pelo CMN (Conselho Monetário Nacional).

O objetivo dessa revisão foi evitar que empresas de setores não contemplados utilizassem lacunas na regulamentação e seguissem captando recursos não tributados dos títulos para outras finalidades.

Diretor executivo da Abecip (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança), Filipe Pontual avalia que a diminuição do período de vencimento das LCIs permitiria aos bancos emprestar dinheiro a custos menores e tornar o título mais útil, sem exigir do investidor uma permanência muito longa no papel.

“Além de atrair um volume maior de depósitos, o investidor que está disposto a aceitar uma taxa um pouco menor pode rapidamente ter o dinheiro na mão se precisar. Ele não sofre com um instrumento de prazo maior. Se precisar sair [do investimento], ele pode até sair, mas ele tem o risco de vender a taxa de mercado daquele instrumento e pode eventualmente ter um prejuízo momentâneo na venda antes do vencimento”, afirma.

SAQUE-ANIVERSÁRIO DO FGTS

Outro problema apontado pelos executivos do setor está na antecipação do saque-aniversário do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que serve como um garantidor de crédito pessoal a taxas mais baixas.

Criticado por setores do governo, mas defendido pelos bancos, o modelo bloqueia parte do saldo restante do fundo até que a dívida seja quitada -impedindo a utilização daquele dinheiro para abater parte do financiamento de um imóvel, por exemplo.

O FGTS também tem um fundo de investimentos próprio para aplicação em obras de infraestrutura, como saneamento e habitação. O orçamento do fundo, que é administrado representantes das empresas do setor e sindicatos, será de R$ 142,3 bilhões em 2025.

Estima-se que o FGTS tenha quase R$ 600 bilhões no total. No entanto, mais de R$ 140 bilhões estão bloqueados em saques-aniversários antecipados em empréstimos bancários e não podem ser aplicados em projetos de habitação.

Como alternativa, é discutida por governo e bancos uma nova modalidade de empréstimo consignado que substitua o saque-aniversário antecipado e destrave o FGTS. A mudança encontra resistência entre os bancos, que tentam convencer o governo a manter o saque-aniversário do FGTS e a permitir o consignado privado.

AUMENTO DE CUSTOS

Com os juros pressionando o bolso dos consumidores, a indústria da construção também terá de lidar com o aumento do custo operacional, impactado principalmente pela alta do valor da mão de obra e pelo dólar, que pressiona o valor dos materiais utilizados nas obras.

No acumulado de 12 meses até janeiro, a inflação da construção, medida pela FGV, foi de 6,7%.

Caso o cenário saia do controle, as construtoras já estudam segurar lançamentos de novos imóveis e segmentos como o Minha Casa, Minha Vida podem ser impactados. Atualmente, a habitação popular não é afetada pela oscilação dos juros, uma vez que opera como um programa social com regras previamente estabelecidas e determinadas pelo governo federal.

“A mão de obra continua pressionada porque o volume de lançamentos em 2024 foi um volume razoável, e o setor vai ter que fazer obra em 2025. Os custos dos materiais em função do dólar têm tido uma alta já bastante elevada, então nós temos um cenário de alto custo de mão de obra, de materiais e de juros”, disse Renato Correia, da Cbic.